Як ми рахуємо

Для кожного шляху калькулятор рахує три суми за обраний період:

Витратите — оренда; або ціна квартири, збори, ремонт, податок і утримання; або перший внесок, платежі банку, страхування й збори.
Упущений дохід — скільки ви могли б заробити, якби тримали гроші, витрачені на старті (ціну квартири чи перший внесок разом зі зборами), на гривневому депозиті. Ставку беремо після податку 23% (18% ПДФО і 5% військового збору).
Залишиться у власності — прогнозна ціна квартири наприкінці періоду мінус залишок боргу банку.

Реальна вартість = витратите + упущений дохід − залишиться у власності. Так оренду й купівлю можна чесно порівняти: орендар нічого не накопичує, а власник отримує квартиру.

Умови для різних мешканців

Хто купує	Іпотека	Ставка	Перший внесок
Військові, ветерани, медики, педагоги, науковці	«єОселя»	3% перші 10 років, далі 6%	від 20%, для молоді від 10%
Внутрішньо переміщені особи	«єОселя»	7% перші 10 років, далі 10%	від 20%, для молоді від 10%
Громадяни без житла або з житлом, меншим за норму	«єОселя»	7% перші 10 років, далі 10%	від 20%, для молоді від 10%
Громадяни, які вже мають житло	комерційна	ставка банку	за умовами банку
Іноземці	комерційна, якщо банк погодиться	ставка банку	за умовами банку

Головні обмеження «єОселі»: лише громадяни України, строк до 20 років, ліміт площі (для квартири 52,5 м² на одну особу, 73,5 м² на сім’ю з 2–3 осіб, плюс 21 м² на кожного наступного, але не більше 115,5 м²) і ліміт ціни за м² (подвоєна опосередкована вартість будівництва в регіоні, у Києві близько 66 178 грн/м²). Більшість категорій можуть купити лише новобудову або житло до 3 років. Для ВПО діє ліміт до 20 років, а для пільгових категорій у п'яти прифронтових областях — теж до 20 років.

Іноземці можуть купувати квартири й будинки без обмежень. Заборонено лише купувати землі сільськогосподарського призначення. Знадобиться український податковий номер (РНОКПП).

Збори й податки при купівлі

1% до Пенсійного фонду сплачує покупець. Не сплачують ті, хто купує житло вперше, і ті, хто перебуває на квартирному обліку.
Податок на нерухомість нараховують на площу квартири понад 60 м². Максимум у 2026 році — 1,5% мінімальної зарплати (8 647 грн), тобто 129,7 грн за м² на рік. Конкретну ставку встановлює місцева рада: у Києві діє максимальна, у Львові — від 20 до 80 грн/м².
Ріелтор при купівлі бере зазвичай 3–5% ціни, і платить, як правило, продавець. При оренді комісія зазвичай становить 50% місячної плати в Києві та 100% у Львові.

Важливо

Ціни квартири й оренди за замовчуванням — приклад. Зростання цін на житло й оренди за замовчуванням дорівнює річній інфляції у вересні 2026 року (10% за даними Держстату), а ставка депозиту — середня гривнева ставка на 12 місяців (14%). Це припущення, а не прогноз: результат сильно залежить від них, тож спробуйте кілька варіантів. Розрахунок не є фінансовою чи юридичною консультацією: перед рішенням перевірте умови в банку та на сайті «єОселі».

Джерела: єОселя — офіційний сайт; Finance.ua — вимоги до житла за «єОселею» у 2026 році; Мінфін — ставки іпотеки, березень 2026 (дані НБУ); 7eminar — пенсійний збір при купівлі нерухомості; BorgExpert — податок на нерухомість; Dengi.ua — мінімальна зарплата 2026; Kurs.com.ua — ставки депозитів, жовтень 2026; Forbes — інфляція у вересні 2026; Факти — послуги ріелтора; LegalAid — купівля нерухомості іноземцем.